房产中介带客户看房到成交

早上好张哥！我是XX地产的小李，之前您在官网留了信息说想看XX片区的房子是吧？

张哥，300万在XX片区买三居是完全可以的。目前这个价位主要看两个方向，一个是XX小区的精装次新房，89平三居一卫，2018年交付的，小区环境不错有幼儿园和会所；另一个是XX花园的毛坯房，105平三居两卫，空间大但需要自己装修。您是偏好精装可以直接入住的，还是毛坯可以自己设计的？

明白，精装现房加两卫，这个需求很清晰。那XX小区89平一卫就不太合适了。我给您推荐三个盘吧，第一个是XX雅苑的98平三居两卫精装，2020年交的房，业主保养得很好，报价310万；第二个是XX天地的103平三居两卫，带大阳台，报价315万但户型很方正；第三个稍微超一点预算，XX华庭的100平，报价320万，但是学区房

XX实验小学，区里排名前三的

张哥跟您说实话，320万这个价格是有谈的空间的。这个房子业主急售，因为要去外地工作，挂牌已经一个多月了，中间有两组客户看了没谈成。我估计310到315万可以拿下，到时候我帮您去谈。不过XX雅苑310万那个也值得看，性价比很高，小区物业口碑好，周边配套也成熟

好的！那咱们今天下午安排怎么样？两点先看XX雅苑，三点半看XX天地，最后看XX华庭，看完差不多五点多

太好了，买房一定要两个人都满意。我等下把三个小区的资料和路线发您微信，您先了解一下

张哥，我到XX雅苑门口了，您大概几点到？

张哥嫂子，这就是XX雅苑的小区大门，您看这个绿化做得不错的。小区是2019年交付的，一共12栋楼，容积率2.5，居住密度不高。物业费2块8一平，在同片区算中等偏上，但服务确实好，24小时保安巡逻，公共区域每天打扫

地下车位配比1:1.2，基本上每户都能买到或者租到车位。现在还有少量产权车位在卖，15万一个。如果暂时不想买，租的话一个月400。旁边就是地铁站，步行大概8分钟，通勤还是很方便的

来，上楼看看。这套是8楼，98平三居两卫，南北通透。您看这个客厅，开间有4米2，采光非常好，因为前面没有遮挡。主卧朝南带独立卫生间，次卧一个朝南一个朝北

厨房是5个平方，确实不算大。但这个户型是U型操作台，实际使用空间还行，而且旁边这个位置可以打通做个开放式厨房，很多业主都这么改

主卫6个平方，做了干湿分离，够用。公卫5个平方，在两个次卧中间，老人住次卧的话走两步就到了，很方便。而且公卫做了适老化设计预留，万一以后需要加装扶手，墙面已经预留了加固点

报价310万，满五唯一，税费能少不少。我了解过业主的心态，315万以内应该能谈

这个是XX天地的103平，张哥您看这个客厅，比刚才那个大了不少，开间4米5，而且这个大阳台有8个平方，朝南向，采光面很宽。厨房也大，7个平方，嫂子您应该会满意

这个是业主自己装的，偏欧式风格。如果价格谈得合适，后期简单翻新一下也花不了多少钱，主要是换墙面和地板

步行大概15分钟，比XX雅苑远一些。不过门口有公交站，两站到地铁站。还有就是这个小区旁边在建一个商业综合体，明年交付，到时候生活配套会更方便。这也是一个升值因素

315万，也是满五唯一的

张哥嫂子，这个就是XX华庭的学区房，100平三居两卫。小区是2017年的，比前两个老一点，但是维护得很好。最大的卖点就是学区，对口XX实验小学，在片区排名前三，初中直升XX中学

您眼光很准，这个确实比前两个老三年。装修是原业主简单弄的，比较基础。但是您想，学区房的保值能力是最强的，不管市场怎么波动，学区房永远有人接盘。而且这个户型很经典，南北通透，得房率比前两个都高，实际使用面积差不多有88平

不是，这个满二不唯一，税费会多一些，大概多个5到8万

张哥您算得很对，加上税费确实会超。但是您换个角度想，这套房子您住十年，学区价值至少省了二三十万的择校费，而且未来转手的流动性也更好。当然这只是帮您分析，具体怎么选还是看您和嫂子的实际需求

好的选择！XX雅苑性价比确实最高，精装保养好，小区环境也满意。您心里什么价位想谈？

张哥，300万我理解您的想法。说实话这个价格有点低，同小区最近成交的两套，一套305万一套308万。业主的心理底线应该在305万左右。如果您能接受305万，我有信心帮您谈下来。如果坚持300万，可能业主就不愿意了

302万的话难度比较大，但我可以试试。这样，我先跟业主那边探探口风，看305万他愿不愿意。如果能到305万，您这边能不能接受？毕竟这个房子精装保养好，满五唯一税费也低，305万的总成本可能比其他两个310万、315万的还要便宜

好的，我明天一早就联系业主，有消息第一时间跟您说

张哥！好消息，我刚跟业主通了电话。他一开始说310万最低了，我就把您的情况跟他讲了，说您是诚心买的，看了好几套就相中他这个，而且付款方式爽快。他考虑了一下说307万可以。我又磨了一下，最后他说305万成交，但是有一个条件，签约时间要在本周之内完成

太好了！那我今天就帮您准备合同和相关材料。您这边需要准备：身份证、户口本、结婚证、银行流水和收入证明，首付款要准备好

对，三成首付是91.5万。契税方面，因为是家庭首套房，按1.5%计算是4.58万。加上中介费2%是6.1万，还有一些小的费用比如产权登记费、印花税之类的，总共大概几千块。所以您一次性需要准备的大概在102到103万左右

那我约业主周三下午签约可以吗？在我们门店，双方带上证件

我跟业主确认一下

张哥，业主说周三下午两点可以，地址是XX路XX号XX地产门店，您到时候带齐证件和首付定金来就行

一般是总房款的5%，也就是15.25万。签约当天付定金，签购房意向书，然后我们会在七个工作日内帮您办理网签和贷款预审。等贷款批下来之后，再约时间签正式买卖合同和付首付

张哥，到了吗？业主已经在店里了

张哥嫂子，合同条款我们都对过了，房屋基本信息、成交价格305万、付款方式、交房时间都写清楚了。交房时间业主同意在贷款放款后30天内腾房，另外所有家电家具除了电视和洗衣机其他都留给你们。你们看看合同还有没有问题

嫂子问得好，这个合同里有约定的。交房当天我们会做一次房屋验收，对照看房时拍的照片逐项检查，如果有新增的损坏由业主负责修复。另外合同里有5万块的交房保证金，交房确认无误后才解冻给业主，所以您的权益是有保障的

定金收到了！我这边把合同和收据都给您整理好。后续网签和贷款的事情我来跟进，有进展随时跟您汇报

不辛苦！恭喜张哥嫂子买到心仪的房子，后续有什么问题随时找我